Запрос клиента

Клиент искал редкий объект на юге Пхукета: апартаменты с прямым видом на море, которые можно использовать для отдыха и сдавать в аренду. Запрос выглядел перспективным. Таких предложений немного, локация востребована, вид на море обычно держит ценность лучше стандартных юнитов

По отдельности каждый пункт ещё можно обсуждать. Вместе они сильно повышали риск для инвестора

Что я рекомендовала

Я предложила провести глубокую юридическую проверку компании: посмотреть активы, финансовые гарантии и способность застройщика завершить проект при сложном сценарии. Параллельно я помогла усилить договор: платежи должны были идти только по факту выполненных этапов строительства, а не авансом за будущие работы. Это важная деталь. На бумаге график платежей может выглядеть стандартно. В реальности именно он определяет, сколько денег клиент успеет вложить, если стройка начнёт буксовать

Решение клиента

Клиент отказался от дополнительной проверки застройщика. Это было его осознанное решение. Моя задача в такой ситуации — показать риски и последствия, а не решать за клиента. Со своей стороны я сделала главное: подсказала изменить условия оплаты и снизила риск дальнейших платежей

Почему этот кейс важен

Этот кейс изменил мой подход к работе. Сегодня я не сопровождаю проекты с таким уровнем риска, даже если клиент готов его принять. В недвижимости Таиланда можно найти красивый объект. Гораздо важнее понять, что будет с деньгами клиента, если стройка замедлится, подрядчик уйдёт, график сдвинется или проект встанет. Для меня это и есть ценность сопровождения: не только найти объект, но и выстроить сделку так, чтобы у клиента оставались рычаги, если сценарий пойдёт не по плану. Иногда самый сильный результат моей работы — объект, в который клиент не вошёл

Что произошло дальше

Через год на очередной инспекции стройки появились тревожные сигналы: темпы работ снизились, началась смена подрядчиков и команды, проект стал терять устойчивость. Мы с клиентом сразу остановили дальнейшие платежи официальным уведомлением и запустили юридическую процедуру расторжения договора. Дальше были четыре судебных заседания, переговоры и почти год юридической работы. В итоге удалось заключить мировое соглашение. Сейчас клиент получает возврат средств по утверждённому графику выплат. Сам проект на момент публикации снова находится в замороженном состоянии

Запрос клиента

Ко мне обратилась клиентка, которая хотела инвестировать в недвижимость на этапе строительства. Доход у неё был стабильным, но она сразу обозначила важную деталь: через несколько лет жизненная ситуация может измениться. Поэтому задача была не в том, чтобы найти объект с самой высокой обещанной доходностью. Нужно было выбрать недвижимость, где у неё останется свобода манёвра. Если всё идёт по плану — она спокойно доходит до ключей. Если обстоятельства меняются — может выйти из сделки без серьёзных потерь

Проекты с красивыми цифрами, но слабым сценарием выхода, сразу не рассматривались

Почему выбор оказался именно таким

После анализа рынка осталось два проекта, которые соответствовали задаче. Финальный выбор был сделан в пользу объекта в районе Ката. Ката — сформированная локация с ограниченным количеством свободной земли. Новые современные комплексы здесь появляются редко, а спрос на аренду поддерживается туристическим потоком и инфраструктурой района

Какие риски мы обсудили заранее

Любая стройка — это риск. Даже если застройщик известный. Поэтому акцент делается на том, чтобы понимать, чем именно вы рискуете и какие варианты действий остаются у вас в руках. В этом случае риск снижался за счёт репутации девелопера, опыта реализованных проектов, ликвидной локации и понятного спроса на аренду. Клиентка заранее понимала не только преимущества объекта, но и сценарии: дойти до ключей, сдавать в аренду, выйти через переуступку или продать после роста стоимости

Почему этот кейс для меня важен

Этот кейс хорошо показывает, как я смотрю на инвестиции. Мне недостаточно, чтобы объект красиво выглядел в расчёте доходности. Я смотрю, выдержит ли он реальную жизнь клиента. Сегодня человек готов ждать ключи. Через два года ему могут понадобиться деньги, смена страны, другой горизонт планирования или просто больше свободы. Хорошая инвестиция должна оставлять пространство для манёвра. В этом кейсе мы выбрали не самый громкий объект на рынке, а тот, который дал клиентке доходный сценарий, ликвидность и возможность спокойно изменить решение, если жизнь потребует другого

Что произошло с инвестицией

Спустя год стоимость квадратного метра в проекте выросла примерно на 38%. Квартиры аналогичной площади почти исчезли из открытой продажи: сейчас их доступность составляет около 2%. Дополнительную ценность даёт расположение самой квартиры. Она находится в единственном корпусе комплекса, где разрешено проживание с домашними животными. Все такие лоты были распроданы ещё год назад, поэтому интерес к переуступке остаётся высоким. Если бы сегодня клиентка решила выйти из проекта, ориентировочная потенциальная доходность сделки могла бы составить 15−20%

Запрос клиента

Ко мне обратился инвестор с задачей разместить капитал в недвижимости Таиланда системно, а не купить одну квартиру на пробу. Я предложила сразу рассмотреть два сценария: заработать на перепродаже после завершения строительства или собрать портфель объектов под аренду. Клиент был готов входить на раннем этапе и рассматривал покупку сразу нескольких квартир, если это даст более сильную инвестиционную модель

Что выглядело очевидным

На первый взгляд большой бюджет упрощает задачу. На практике всё наоборот. Когда клиент покупает не один объект, меняется сама логика сделки. Важно считать не только цену квартиры, а работу капитала: условия входа, график платежей, управление, аренду, ликвидность и сценарий выхода. Поэтому я искала не просто подходящие апартаменты, а модель, где каждый объект усиливает общую стратегию

Почему выбор оказался именно таким

После анализа рынка я нашла проект, который почти не виден иностранным покупателям. Это был проект тайского застройщика, ориентированный на внутренний рынок Таиланда. Он не работает с агентствами недвижимости, не закладывает в цену международный маркетинг и агентские комиссии. За счёт этого цена входа оказалась примерно на 43% ниже сопоставимых проектов в той же локации. Отдельно усилил сделку график оплаты: 8% при бронировании и 92% после завершения строительства. Для инвестора это означало меньшую нагрузку на капитал в период стройки и больше гибкости до момента финального расчёта

Почему мы с клиентом приняли решение купить целый этаж

На этапе переговоров стало понятно: одна квартира не даст тех преимуществ, которые открывает покупка целого этажа. 10 квартир в одном корпусе и на одном этаже — это уже не набор объектов, а управляемый инвестиционный портфель. Такой формат проще передать в управление, удобнее обслуживать и легче выводить на рынок частями, если стратегия изменится. Клиент получил сильную цену входа, мебельный пакет на условиях раннего пресейла и возможность выбрать дальнейший сценарий: оставить квартиры под долгосрочную аренду или выйти после роста стоимости

Какие риски мы обсудили заранее

Любая стройка требует проверки, даже если цена входа выглядит очень выгодной. Я внимательно проанализировала репутацию застройщика, реализованные проекты, финансовую модель, график платежей, развитие района и будущий спрос на долгосрочную аренду. Главным было не просто найти низкую цену. Важно было понять, за счёт чего она ниже рынка и не превращается ли эта разница в скрытый риск для клиента

Что происходит сейчас

Все бронирования подтверждены. Сейчас сделка находится на этапе подписания договоров. В этом кейсе особенно важен формат вознаграждения. Застройщик не работает с агентствами, поэтому комиссии от продавца в сделке не было. Мы заранее обсудили с клиентом открытую оплату моей работы. Для меня это принципиальная модель: когда консультанта оплачивает клиент, рекомендация не зависит от комиссии застройщика. Я выбираю объект не потому, что его выгодно продать рынку, а потому что он лучше решает инвестиционную задачу

Почему этот кейс для меня важен

Этот кейс хорошо показывает, чем инвестиционный консалтинг отличается от обычного подбора. Задача была не в том, чтобы найти больше квартир. Задача была в том, чтобы собрать стратегию, где цена входа, график платежей, управление и выход работают на капитал клиента. Иногда сильное решение — одна квартира. Иногда — отказ от покупки. А иногда именно целый этаж даёт инвестору преимущество, которое невозможно получить через одиночную сделку. Моя работа — не продать клиенту больше объектов, а показать, какой формат покупки лучше соответствует его капиталу, горизонту и цели

Александрия Капровская, блогер, решила переехать на Пхукет. Поставила мне задачу -  плавный вход в эту инвестицию, поскольку стояла задача сначала продать имеющиеся обьекты в России и с их продажи закрывать стоимость покупке в Таиланде. Поэтому выбирать объект нам нужно было в стройке,  но не на самом котловане,  так как после продажи квартир в наиближайшее время планировался переезд в свою новую квартиру.  Мы договорились, что на весь процесс нам нужен год — это был один из многих важных параметров будущей квартиры. 

С чего мы начали

Сначала я уточнила, для чего ей нужна квартира и что важно в повседневной жизни. Александрия покупала для себя. Ей хотелось жить рядом с подходящим пляжем, иметь возможность купаться и пользоваться местной инфраструктурой.
Мы посмотрели разные объекты и пляжи, обсудили особенности районов. В итоге остановились на строящемся комплексе в районе Най-Янг.

Что помогло принять решение

Покупка на этапе строительства вызывала у Александрии опасения. Я рассказала о застройщике, его предыдущих объектах и основаниях для выбора этого проекта. Мы обсудили условия покупки и документы в мельчайших подробностях.

Как проходило сопровождение

В течение следующего года я участвовала в переписке с застройщиком, отвечала на вопросы, помогала разобраться с оплатами и отправляла фотоотчет  строительства каждого следующего этапа, вырисовывалась  приятная картинка.

Результат

Примерно через год Александрия приняла квартиру и переехала в Таиланд. Свой отзыв она записала уже из нового дома.

Даже если, Александрия, примет решение продать обьект в будущем, она в любом случае выигрывает локаций в шаговой доступности до пляжа, также мы успели ухватить приятную цену за кв.м., все-таки это был еще процесс стройки, цена квадратного метра подросла на ключах. Данная инвестиция удовлетворяет потребности клиента по всем параметрам, в том числе и комфортный выход из инвестиции, если появится такая потребность в будущем.